- Objemy investícií do nehnuteľností na Slovensku v roku 2025 dosiahli úroveň 978 miliónov, medziročne tak išlo o 82 % nárast.
- Prenájmová aktivita na kancelárskom trhu dosiahla v roku 2025 historické maximum. Prenajatých bolo 271 000 m2 kancelárskych priestorov, väčšinu prenájmov však tvorili renegociácie.
- Na trh industriálnych a logistických nehnuteľností pribudlo 257 000 m² nových priestorov. Čistá leasingová aktivita naďalej klesala a dosiahla najnižšiu úroveň od roku 2018.
- Ponuka maloobchodných priestorov sa rozšírila približne o 61 000 m², na trh pribudlo 12 nových retail parkov.
- Rezidenčný sektor sa naďalej zotavuje, v uplynulom roku bolo predaných viac ako 2 500 nových bytov, čo predstavuje medziročný nárast o 48 %.
Slovenský realitný trh charakterizovalo v roku 2025 silné investičné oživenie. Po roku 2024, kedy objem investícií dosiahol 537 miliónov eur, priniesol rok 2025 vyššiu investičnú a transakčnú aktivitu. V roku 2025 zaznamenalo Slovensko investície vo výške viac ako 978 miliónov eur v 29 transakciách, medziročne ide o 82 % nárast a druhý najlepší rok v histórii. Kľúčovým faktorom boli priaznivejšie finančné podmienky a postupné znižovanie úrokových sadzieb, ktoré zlepšili dostupnosť financovania a podporili investičný záujem podnikateľských subjektov.
O koľko vzrástli ceny nájmov kancelárskych priestorov, ako vyzerala obsadenosť industriálnych a logistických nehnuteľností a o koľko percent vzrástli predaje bytov? Aj to odhalila najnovšia správa „Slovak Real Estate Market Outlook 2026“ od realitno-poradenskej spoločnosti CBRE Slovensko.
PRENÁJMOVÁ AKTIVITA NA KANCELÁRSKOM TRHU V BRATISLAVE DOSIAHLA HISTORICKÉ MAXIMUM, VÄČŠINU VŠAK TVORILI RENEGOCIÁCIE
Prenájmová aktivita dosiahla v roku 2025 historické maximum. Prenajatých bolo 271 000 m2 kancelárskych priestorov, medziročne ide o 41 % nárast. Čistá nájomná aktivita však medziročne klesla o 13 % na úroveň 97 000 m2. Väčšinu prenájmov tvorili renegociácie.
„Obmedzená nová ponuka a stabilný dopyt prispeli k miernemu poklesu miery neobsadenosti, ktorá na konci roka 2025 klesla na 14,09 %, zatiaľ čo rok predtým predstavovala 14,43 %. Očakávame, že tento trend bude pokračovať aj v roku 2026, pretože na trh má pribudnúť len obmedzené množstvo nových priestorov,“ uviedol Oliver Galata, riaditeľ prenájmu kancelárskych nehnuteľností, CBRE Slovensko.
V roku 2025 pribudlo na trh kancelárskych nehnuteľností 4 000 m2 nových prenajímateľných priestorov. V porovnaní s poslednými 10 rokmi ide o najnižší medziročný prírastok. V roku 2026 sa očakáva oživenie a na trh by malo pribudnúť 15 800 m2 nových priestorov. Trh by sa mal naďalej zotavovať, pre obdobie rokov 2026 až 2030 by mal pri optimistickom scenári dosiahnuť priemerný ročný prírastok okolo 48 000 m2.
„Najvyššie dosahované nájomné v najlepších lokalitách dosiahlo na konci roku 2025 výšku 21 €/m²/mesiac. Medziročne ide o 8 % nárast. Očakávame, že tento rastový trend bude pokračovať aj v roku 2026 a bude poháňaný postupným pred-prenajímaním nových projektov, ktoré sa momentálne nachádzajú vo výstavbe. Očakávania nájomcov rastú, pričom dopyt nie je len po technologicky pokročilých budovách, ale aj po udržateľných prvkoch v súlade s ESG princípmi. Ide tak o faktory, ktoré vplývajú na ďalší rast nájomného,“ informoval Galata.
DOPYT PO INDUSTRIÁLNYCH A LOGISTICKÝCH NEHNUTEĽNOSTIACH V ROKU 2025 NAĎALEJ KLESAL A DOSIAHOL NAJNIŽŠIU ÚROVEŇ OD ROKU 2018
Na trh industriálnych a logistických nehnuteľností pribudlo v roku 2025 približne 257 000 m² nových priestorov. Najviac nových priestorov, 109 000 m², pribudlo na západnom Slovensku. Na východnom Slovensku pribudlo 68 000 m², v Bratislave a okolí 62 000 m² a na strednom Slovensku 18 000 m² nových priestorov.
Neobsadenosť na začiatku roka 2025 dosahovala približne 5 %, v priebehu roka však stúpla a na konci roka 2025 bolo dostupných takmer 8 % industriálnych a logistických nehnuteľností, najviac od roku 2018. Najvyššia miera neobsadenosti je evidovaná na strednom Slovensku (10,86 %), najmenej dostupných nehnuteľností je na východnom Slovensku (2,7 %). V roku 2026 sa očakáva mierny pokles miery neobsadenosti.
Prenájmová aktivita v sektore industriálnych a logistických nehnuteľností v roku 2025 dosiahla približne 605 000 m². Čistá nájomná aktivita (prenajaté priestory očistené o predĺženia nájomných zmlúv v súčasných priestoroch nájomcu)medziročne klesla o 33 % a dosiahla úroveň približne 246 000 m². Významnú časť prenájmovej aktivity tvorili renegociácie.
„V roku 2026 očakávame, že na trh pribudne 249 000 m² nových priestorov, aktuálne je vo výstavbe približne 211 000 m². Väčšina pribudne v Bratislave a okolí, čo prehĺbi regionálne rozdiely a ceny prenájmu budú výrazne závislé od lokality. Developeri čoraz viac stavajú až na základe reálneho dopytu. Predpokladáme, že tento trend by mal pokračovať aj v roku 2026,“ vysvetlil Michal Cerulík, riaditeľ oddelenia prenájmu industriálnych a logistických nehnuteľností, CBRE Slovensko.
RETAIL PARKY SÚ PRE INVESTOROV ZAUJÍMAVEJŠIE NEŽ NÁKUPNÉ CENTRÁ, V ROKU 2025 PRIBUDLO NA TRH 61 000 M² NOVÝCH MALOOBCHODNÝCH PRIESTOROV
V roku 2025 sa celková ponuka moderných maloobchodných priestorov rozšírila približne o 61 000 m², čím dosiahla celkovú hodnotu 2,54 milióna m². Predpokladá sa, že tento rast bude pokračovať aj v roku 2026, počas ktorého by malo pribudnúť ďalších 75 000 m² nových maloobchodných priestorov.
V uplynulom roku bolo dokončených 12 retail parkov. Trend ich výstavby by mal pokračovať aj v roku 2026, kedy sa zároveň očakáva dokončenie jedného nového nákupného centra. Na rok 2026 sú plánované projekty strategicky rozdelené naprieč celým Slovenskom, najviac projektov bude realizovaných na západnom Slovensku, kde by malo pribudnúť 7 retail parkov. Nasledovať by malo stredné Slovensko s 4 retail parkmi a východné Slovensko s 2 retail parkmi a spomínaným nákupným centrom.
„Maloobchodný sektor na Slovensku zaznamenal v roku 2025 mierny rast, obrat obchodníkov medziročne vzrástol o 1 % a návštevnosť zostala stabilná. Vývoj obratu a návštevnosti bol počas roka volatilný. Návštevnosť dosahovala vyššie hodnoty v úvode roka, počas letných mesiacov klesla a v decembri, tradične najsilnejšom období roka, opäť vzrástla. Vývoj z pohľadu tržieb sa mierne líšil, február priniesol 8 % medziročný pokles, úspešným mesiacom bol naopak júl, v ktorom došlo k 8 % medziročnému rastu,“ uviedol Tomáš Lörincz, riaditeľ oddelenia prenájmu maloobchodných nehnuteľností, CBRE Slovensko.
Miera neobsadenosti v nákupných centrách spravovaných CBRE Slovensko dosiahla za rok 2025 v priemere hodnotu 7,46 %. Ide o mierny nárast oproti roku 2024. Aj napriek tomu sa miera neobsadenosti drží na relatívne stabilnej úrovni a zostáva tesne pod päťročným priemerom 7,65 %.
PREDAJE NOVOSTAVIEB V BRATISLAVE MEDZIROČNE NARÁSTLI O 48 %, DOPOMOHLI TOMU KLESAJÚCE ÚROKY
Rezidenčný sektor v Bratislave zaznamenal úspešný rok a pokračoval v rastúcom trende. V uplynulom roku bolo predaných viac ako 2 500 nových bytov, čo predstavuje pozoruhodný medziročný nárast o 48 %. Tento nárast možno pripísať predovšetkým nižším úrokovým sadzbám, ktoré počas roka klesali a v priemere sa pohybovali na úrovni okolo 3,6 %. Stabilná zamestnanosť a rast reálnych miezd zároveň prispeli k tomu, že záujem kupujúcich zostal silný aj napriek pretrvávajúcim inflačným tlakom. Najväčší dopyt bol po dvojizbových bytoch (47 %), kupujúci zároveň prejavili vyšší záujem o štvorizbové bytové jednotky.
Ceny novostavieb v Bratislave naďalej rástli. Priemerná ponuková cena v 4. kvartáli dosiahla 5 302 €/m², čo je približne o 6 % viac ako v roku 2024. Na konci roka 2025 bolo na trhu dostupných približne 3 900 bytov. V roku 2026 sa očakáva cenová stabilita, ceny sa budú vyvíjať približne v súlade s infláciou, pričom rozhodujúci bude najmä makroekonomický vývoj a ďalší vývoj hypotekárnych sadzieb. Zároveň sa očakáva, že nájom zostane ekonomicky dostupnejšou voľbou než hypotekárne financovanie bývania, pričom cenový rozdiel sa bude naďalej prehlbovať v prospech nájomného bývania.
Titulné foto ilustračné, zdroj: Unsplash
