Začiatok leta každoročne zvyšuje záujem o krátkodobé prenájmy bytov, apartmánov či rekreačných nehnuteľností. Mnohí vlastníci využívajú platformy na sprostredkovanie ubytovania a získavajú tak extra príjem. Ľudia, ktorí si chcú takto privyrobiť, by mali spozornieť. Z pohľadu daní a odvodov nie je každý prenájom rovnaký. Rozhodujúce je najmä to, či ide o klasický prenájom nehnuteľnosti alebo už o podnikanie v oblasti ubytovacích služieb.
Počas letných mesiacov, keď pribúda počet krátkodobých prenájmov turistom, sa opakovane ukazuje, že prenajímatelia podceňujú rozdiel medzi prenájmom a poskytovaním ubytovacích služieb. „Najčastejšou chybou prenajímateľov, ktorí poskytujú popri prenájme aj iné ako základné služby, je automatické zaradenie príjmov medzi pasívne príjmy. V skutočnosti môže ísť o podnikateľskú činnosť so všetkými súvisiacimi povinnosťami vrátane živnostenského oprávnenia, registrácie na daňovom úrade či povinností v oblasti DPH,“ upozorňuje daňová poradkyňa a členka Slovenskej komory daňových poradcov Dagmar Bednáriková.
Bez živnostenského oprávnenia?
Ak vlastník nehnuteľnosti poskytuje iba samotný priestor na bývanie a zabezpečuje len základné služby spojené s jeho užívaním, akými sú dodávka energií, vody, tepla či odvoz odpadu, ide spravidla o príjem z prenájmu podľa zákona o dani z príjmov (§ 6 ods. 3). Na takúto činnosť nie je potrebné živnostenské oprávnenie.
Situácia sa však mení v okamihu, keď prenajímateľ začne poskytovať služby nad rámec bežného prenájmu. Medzi takéto služby patrí napríklad upratovanie, výmena posteľnej bielizne, recepčné služby, stravovanie, úschova batožiny či iné služby typické pre hotely a penzióny. „Z pohľadu daňového práva pritom nie je rozhodujúci názov zmluvy, ale reálny obsah poskytovaných služieb. Ak prenajímateľ aktívne obsluhuje hostí a poskytuje služby podobné hotelovým, ide už o podnikanie,“ vysvetľuje Bednáriková.
Počas letnej turistickej sezóny sú čoraz populárnejšie krátkodobé prenájmy cez platformy, akými sú napr. Airbnb alebo Booking. V mnohých prípadoch sa takáto činnosť považuje za poskytovanie ubytovacích služieb, a teda za podnikanie. Prenajímateľ potrebuje živnostenské oprávnenie a príjmy zdaňuje ako príjmy z podnikania. Výhodou je možnosť uplatniť si paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmov, maximálne do 20.000 eur ročne.
Ďalšie povinnosti? Pozor na toto
Mnohí prenajímatelia však nevedia o ďalšej povinnosti. Prevádzkovateľ platformy Airbnb poskytuje služby z Írska (európska pobočka má sídlo v Dubline), čo znamená, že slovenský poskytovateľ ubytovacích služieb má povinnosť registrácie pre DPH ako tzv. identifikovaná osoba (§ 7a zákona o DPH). „Ide o jednu z najčastejších chýb. Prenajímateľ sa musí registrovať ešte pred prijatím prvej služby od zahraničnej platformy. Z provízie účtovanej Airbnb následne odvádza slovenskú DPH. Neznamená to však, že sa automaticky stáva klasickým platiteľom DPH,“ upozorňuje Bednáriková.
Pri klasickom prenájme bez živnosti je príjem oslobodený do výšky 500 eur ročne. Mnohí prenajímatelia na túto skutočnosť zabúdajú a zdaňujú celý príjem, pričom platí pravidlo rovnakého pomeru, teda povinnej korekcie aj vo výdavkovej časti. Na druhej strane, pri príjmoch z podnikania a poskytovania ubytovacích služieb toto oslobodenie neplatí. Dôležité je tiež vedieť, že pri prenájme bez živnosti nie je možné uplatniť paušálne výdavky. Daňovník si môže uplatniť iba preukázateľné výdavky, ktoré musí vedieť zdokladovať.
Častou chybou býva aj nesprávne uplatňovanie výdavkov súvisiacich s financovaním nehnuteľnosti. „Splátka hypotéky nie je daňovým výdavkom. Do daňových výdavkov možno zahrnúť len zaplatené úroky, a aj to iba za predpokladu, že je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku. Problematické býva aj nesprávne posúdenie technického zhodnotenia verzus bežnej opravy, čo zásadne ovplyvňuje výšku základu dane,“ priblížila Bednáriková.
Registrácia pre daň z príjmov
Každý, kto začne prenajímať nehnuteľnosť, sa musí zaregistrovať na daňovom úrade pre daň z príjmov. Registráciu je potrebné vykonať najneskôr do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom sa prenájom začal. „Ak napríklad vlastník prenajal byt 6. júna 2026, registrovať sa musí najneskôr do 31. júla 2026. Pri poskytovaní ubytovacích služieb je zároveň potrebné priebežne sledovať obrat. Ak podnikateľ prekročí zákonný limit, musí prejsť z registrácie podľa § 7a na registráciu za platiteľa DPH podľa §4, teda na plnohodnotný režim DPH,“ objasnila Bednáriková.
Vlastníci, ktorí chcú prenajať svoju nehnuteľnosť, by si preto mali vždy radšej overiť, do akej kategórie ich činnosť patrí. „Rozdiel medzi prenájmom a podnikaním nie je iba formálny. Nesprávne posúdenie môže viesť k dodatočnému zdaneniu, odvodovým povinnostiam a vyrubeniu sankcií. Najmä pri krátkodobých prenájmoch cez digitálne platformy je dôležité nastaviť si správny režim od začiatku,“ dodala Bednáriková.
Ilustračné foto, zdroj: Unsplash
