Minulý rok bol sprevádzaný výrazným rastom cien bratislavských bytov z druhej ruky. Priemerná jednotková cena ponúkaných bytov v posledných mesiacoch sa pohybovala na úrovni 4 222,27 €/m². Okrem toho sme sa pozreli aj na rast nájomného v Bratislave, ten v druhej polovici roka spomalil.
Ponuku novostavieb v Bratislave tvorilo ku koncu roka 2025 celkovo 3 874 bytov v rámci 99 rezidenčných projektov. Ponuka bytov zostala medziročne vyššia o 15 % k čomu prispeli najmä prírastky nových projektov v druhej polovici roka ako aj stabilizácia predaja bytov.
Priemerná ponuková cena medziročne vzrástla o necelých 7 %, čím sa dostala na úroveň 5 301,56 €/m² s DPH. V porovnaní s tretím štvrťrokom sme však boli svedkami jej miernej korekcie, ktorú spôsoboval najmä predaj bytov s vyššími jednotkovými cenami v porovnaní s predošlými štvrťrokmi. Priemerná cena bytov v Bratislave rastie najmä vplyvom štrukturálnych zmien. Priemer ťahá nahor ponuka bytov vo vyššom segmente ale aj zmeny cenníkov pri existujúcich bytoch. V prípade úprav cenníkov sledujeme selektívne a štrukturálne zmeny cien, kedy developeri zvýšia ceny dopytovaného typu bytov, pričom ceny pomalšie sa predávajúcich bytov sú buď znižované alebo zostávajú nezmenené.
Plochy bytov sa nemenili
Priemerná plocha ponúkaných bytov zostala nezmenená a predstavuje 66,83 m². Polovica celej ponuky bytov je sústredená v okresoch Bratislava II (30 %) a Bratislava IV (24 %). S korekciou jednotkovej ceny, pri nezmenenej priemernej ploche, došlo k zníženiu priemernej absolútnej ceny o necelých 6 000 €, no aj tak je medziročne vyššia o 9 % a dosahuje 377 989,80 € s DPH.
Predaj nových bytov sa v druhej polovici roka 2025 stabilizoval a v poslednom štvrťroku sme zaznamenali predaj 634 nových bytov. Pri dodržaní aktuálneho tempa predaja a nedopĺňaní nových bytov by sa všetky byty vypredali približne za rok a pol.
Približne štvrtinu všetkých predaných bytov v roku 2025 tvorili byty vo vyššom segmente. Špeciálne v poslednom štvrťroku sme však sledovali zvýšený podiel predaja bytov s vyššou jednotkovou cenou, a to v rámci vyššieho aj stredného segmentu. Priemerná cena predaných bytov v závere roka sa tak dostala na 5 033,42 €/m² s DPH. V porovnaní s koncom roka 2024 sa tak predávali byty v priemere o 7,5 % drahšie.
Najžiadanejšie byty?
2-izbové byty s podielom 46,5 % na celkovom predaji zostali najžiadanejšou dispozíciou aj na konci roka 2025. Z pohľadu územnej štruktúry sa najviac bytov predávalo v okresoch Bratislava IV (31,7 %) a Bratislava II (26,2 %).
„Po výraznejšom prírastku ponuky v druhej polovici roka 2025 a stabilizácii počtu predaných bytov sa trh novostavieb v Bratislave postupne dostáva do novej rovnováhy. Stagnácia cien novostavieb v spojení s rastom miezd a stabilizáciou úrokových sadzieb podporila oživenie predaja už v roku 2024 a v roku 2025 sa predalo najviac bytov od roku 2021,“ hovorí Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments a pokračuje: „Súčasná stabilizácia predaja naznačuje, že tlak na rast cien bude v najbližšom období obmedzený. Zároveň nevidíme ani kapacity na výrazné zvýšenie ponuky, ktorá by konkurenčným tlakom mohla spôsobiť korekciu cien smerom nadol.“
Podľa neho je na strane ponuky zreteľná opatrnosť developerov pri uvádzaní nových projektov a etáp do predaja. „Táto stratégia prispieva k tomu, že ponuka je dostatočná, no nedochádza k výraznému prevýšeniu dopytu. Súčasne pretrvávajú zvýšené náklady na výstavbu, ovplyvnení cenami stavebných materiálov, energií, práce, ako aj prísnejšími požiadavkami na energetickú efektívnosť. Tieto faktory predstavujú prirodzené obmedzenie pre výraznejšie znižovanie cien.“
Kúpyschopnosť obyvateľstva zostáva limitujúcim faktorom ďalšieho oživenia trhu. „Hoci nominálne mzdy pokračujú v raste, ich efekt je oslabený infláciou a stále relatívne vysokými nákladmi na financovanie. Obnova dynamickejšieho rastu dopytu bude preto závisieť predovšetkým od ďalšieho zlepšovania makroekonomických podmienok, najmä rastu reálnych miezd a postupného uvoľňovania hypotekárnych podmienok. Bez týchto impulzov očakávame, že ceny bytov budú v najbližšom období skôr stagnovať, resp. rásť len s infláciou,“ uzatvára Bruchánik.
Vývoj cien bratislavských bytov z druhej ruky
Rok 2025 bol sprevádzaný výrazným rastom cien bytov z druhej ruky. Počas celého roka sme mohli sledovať medziročné rasty okolo 10 % a výnimkou nebol ani záver roka, keď ceny vzrástli o 10,5 %. Priemerná jednotková cena ponúkaných bytov v posledných mesiacoch sa pohybovala na úrovni 4 222,27 €/m². V porovnaní s tretím štvrťrokom sa ceny zvýšili o 2,2 %. Cenový rast v rámci Bratislavy bol koncom roka ťahaný okresmi Bratislava I – III, pričom ceny v okresoch Bratislava IV a V skôr zostali na úrovniach z predošlého štvrťroku.
Podobne sme rast cien zaznamenali naprieč všetkými ponúkanými dispozíciami, ako aj v rámci všetkých kategórií bytov. Ceny stagnovali len pri 5-izbových bytoch, ktoré však tvorili len 2,5 % ponuky. Stagnovali aj byty v pôvodnom stave, ktorých podiel na ponuke predstavoval necelých 7 %. Ponuku tvorili byty s priemernou rozlohou 66,95 m², čím boli o 5 % väčšie v porovnaní s predošlým štvrťrokom. Väčšie byty v ponuke v kombinácii s rastom jednotkovej ceny zvýšili priemernú absolútnu cenu na 276 699,90 €.
Vývoj bratislavského nájomného
Rast nájomného sa v druhej polovici roka 2025 spomalil. Priemerná výška nájmu spolu s energiami medziročne vzrástla len o 2 %. V mesiacoch október – december sa objavovali ponuky bývania v priemere za 17,37 €/m². Za spomaleným rastom cien nájmov stál v poslednom roku najmä návrat k preferencii vlastného bývania, čo sme v konečnom dôsledku mohli sledovať na raste cien bytov na sekundárnom trhu.
Ak by sme rast nájomného očistili o infláciu, zistili by sme, že jeho rast bol dokonca záporný keďže inflácia sa v roku 2025 pohybovala vo výške až okolo 4 %. Tradične najviac bytov na prenájom ponúkal okres Bratislava II, kde sme zaznamenali až 30,6 % všetkých ponúk. Podiel bytov na prenájom v Starom meste klesol na 23 %.
Mesačný prenájom priemerného 2-izbového bytu spolu s energiami sa zvýšil na 917 €. Ak by sme z výpočtu vylúčili nájmy 2-izbových bytov v Starom Meste (1044 €), priemer vo zvyšných okresoch Bratislavy by sa pohyboval okolo 876 € za mesiac. Staré Mesto bolo zároveň najvýraznejším ťahúňom priemernej ceny, nakoľko v ostatných okresoch nájmy skôr stagnovali. Ďalším faktorom bol rast nájmu medzi bytmi kategorizovanými ako novostavby, ktoré tvorili na konci roka 45 % všetkých ponúk.
Dopyt po investíciách v nehnuteľnostiach
„S poklesom úrokov a rastom cien nehnuteľností sa na trh vrátil investičný dopyt. Popri kúpe bytu pre vlastné bývanie je investičný dopyt druhou najdôležitejšou zložkou dopytu. Preferencia vlastného bývania a sklon k realitným investíciám je stále slovenským typickým znakom,“ vysvetľuje Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments.
Návrat investičného dopytu, ktorý očakáva vyšší výnos z kúpy a prenájmu starších bytov v kombinácii s ich cenovou dostupnosťou oproti novostavbám, bude podľa analytika podporovať cenový rast aj v tomto roku. „Výnos z investície je však závislý od mixu faktorov ako cena, výška nájmu a výška úrokovej sadzby. V neposlednom rade však vie investícii na atraktivite pridať alebo aj ubrať očakávaná miera inflácie. Tá na jednu stranu zvýhodňuje dlžníka no na druhú stranu znehodnocuje inkasovaný výnos v budúcnosti,“ hovorí a dodáva na záver: „V segmente starších bytov predpokladáme v roku 2026 pokračovanie cenového rastu avšak pomalším tempom okolo 5 % medziročne. Očakávanie spomalenia tempa rastu je podložné najmä prudkým rastom cien starších bytov za posledné roky, čoho dôsledkom je zhoršenie dostupnosti v tomto segmente ako aj priblíženie sa starších bytov k cenám novostavieb. Pri nájomnom očakávame rovnako mierny rast, ktorý sa bude postupne stabilizovať v súlade s vývojom cien bytov.“
Ilustračné snímky, zdroj: Pixabay
