Túžite po vlastnom apartmáne pri Jadrane či španielskej Costa del Sol? Kúpa nehnuteľnosti pri mori je lákavá investícia, no skrýva aj pasce, na ktoré si treba dať pozor. Nestačí mať len dostatok financií, kľúčové je vyhnúť sa právnym rizikám, skrytým poplatkom a podvodom s vlastníctvom. Zistiť, či sa spoľahnúť na lokálneho realitného agenta, alebo si celý proces zastrešiť sám, je zásadné rozhodnutie, ktoré určí, či váš prímorský sen neskončí ako finančná katastrofa.
Ako si kúpiť nehnuteľnosť pri mori a neskrachovať?
Pýtate sa, čomu sa vyvarovať? Podľa odborníkov nestačí len super výhľad a dovolenková atmosféra, život pri mori môže byť reálne ťažší a dovolenka naopak – vtedy predsa nič neriešime. Spýtali sme sa realitného experta Jozefa Poláčeka, na čo si dať pozor a čo všetko treba zohľadniť.
“Kúpa nehnuteľnosti pri mori je často riadená emocionálne. Najväčšie pasce sa skrývajú v detailoch. Nie je to o dovolenkovej atmosfére, ale o reálnom podnikateľskom živote. Prevádzka takej nehnuteľnosti je často veľmi náročná. Rozdelil by som to do piatich, podľa mňa dôležitejších otázok, ktoré pred kúpou musím vyriešiť,” začína na úvod Jozef Poláček, realitný maklér z Directreal Doma.
- Právna istota: Nejasné vlastnícke práva. Najmä ak hovoríme o Chorvátsku (pri starších nehnuteľnostiach) sa treba zamerať na súlad zápisu v katastri nehnuteľností a stavebného povolenia. V Dubaji sa naopak treba uistiť, že ide o „Freehold“ zónu a nie „Leasehold“ (dlhodobý prenájom).
- Financie: Skryté prevádzkové náklady, tzv. Service Charges v Dubaji (ročné poplatky za údržbu budovy, bazénov, výťahov) môžu byť extrémne vysoké. V Chorvátsku a Španielsku sú to poplatky spoločenstva vlastníkov, dane z nehnuteľnosti (IBI v Španielsku) a sezónne poplatky.
- Lokalita/Prevádzka. Extrémna sezónnosť. Vysoká obsadenosť 2-3 mesiace v roku (napr. stredné a severné Chorvátsko). Zvyšných 9 mesiacov môže byť príjem minimálny. To môže sťažiť dosiahnutie vyššieho plánovaného výnosu.
- Technický stav: Nadmerná vlhkosť a soľ môže zvýšiť náklady na údržbu a servis nehnuteľnosti. Vyžadujú drahšiu a častejšiu údržbu (korózia, plesne, poškodenie klimatizácie).
- Byrokracia: Dane z prenájmu. Zložitý daňový systém pri prenájme v cudzej krajine. Plus povinnosť podávať daňové priznanie aj na Slovensku.
Ak sa pýtate, ktoré krajiny sú pre Slovákov ideálne na kúpu investičného bytu pri mori, odpoveď nie je len jedna. “Ideálna krajina závisí od cieľa investora (kapitálový rast vs. cash flow vs. vlastné užívanie),” hovorí Jozef Poláček a pokračuje vo vymenovaní jednotlivých štátov a výhod/nevýhod pre Slovákov:
Chorvátsko z hľadiska blízkosti – kultúrnej aj geografickej
Aké sú výhody: Geografická a kultúrna blízkosť, dostupnosť autom, eurozóna, silný turistický trh. Relatívne jednoduchý nákup v rámci EÚ.
Pozor na nevýhody: Veľmi vysoká sezónnosť, nároky na správu, ceny nehnuteľností výrazne vzrástli.
Španielsko z hľadiska celoročného prenájmu a likvidity
Aké sú výhody: Rozvinutý, transparentný trh. Juh Španielska, Costa del Sol, má dlhú sezónu a silný dopyt po prenájme po celý rok. To zabezpečuje stabilnejší cash flow. Dobré právne zabezpečenie (EÚ).
Pozor na nevýhody: Vyššie akvizičné náklady (Transfer Tax/DPH + Notár – spolu až 10-15% z ceny), byrokracia.
Dubaj, Spojené arabské emiráty z hľadiska investičného výnosu a daňovej efektivity
Aké sú výhody: 0% daň z nehnuteľnosti, vysoký potenciál cash flow (hrubé ročné výnosy 5-8% nemusia byť nereálne), moderná infraštruktúra, stabilný trh prenájmu (celoročný dopyt).
Pozor na nevýhody: Vzdialenosť a nutnosť profesionálnej správy, vysoké ročné servisné poplatky. Trh je volatilnejší a citlivejší na globálne ekonomické zmeny.
Da sa kúpiť nehnuteľnosť v zahraničí na hypotéku?
Aké sú možnosti, ak má záujemca menšiu hotovosť a zvyšok chce financovať cez úver? Dá sa založiť konkrétna nehnuteľnosť tam alebo tu na Slovensku? Môžem ručiť slovenskou nehnuteľnosťou? Toto a mnohé ďalšie otázky sa vynárajú záujemcom, ktorí zvažujú kúpu zahraničnej nehnuteľnosti. A podľa odborníka sa to dá, ale je potrebné toto všetko aj rozlišovať.
Financovanie cez slovenskú banku (nepriame): “Slovenská banka vám neposkytne hypotéku založenú priamo na zahraničnej nehnuteľnosti,” upozorňuje Poláček, ale možnosti sú nasledovné: “Získate bezúčelový úver založený na slovenskej nehnuteľnosti (ručíte domom/bytom na Slovensku). To je najčastejší a najrýchlejší spôsob pre Slovákov,” opisuje realitu.
Financovanie cez zahraničnú banku (priame): “Banky v krajine nákupu (napr. v Španielsku) môžu poskytnúť úver nerezidentom,” hovorí Poláček a opisuje ďalšie podmienky: “Zvyčajne vyžadujú vyššiu hotovosť (30-50% z ceny) a úver je zaistený kupovanou nehnuteľnosťou. Proces je náročnejší a úrokové sadzby sú pre nerezidentov často vyššie.”
Chcem kúpiť nehnuteľnosť pri mori len pre seba? Čo musím urobiť a postupujem inak? “Ak kupujete len pre seba, postup je iný, pretože sa menia priority a minimalizujú sa daňové povinnosti spojené s príjmom z prenájmu,” upozorňuje Poláček.
V ďalšom článku budeme pokračovať v tejto téme. Dozviete sa napríklad aj to:
- Na čo si dať pozor pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí – skryté poplatky, notári a byrokracia.
- Názor na to, či je lepšie kupovať nehnuteľnosť v Chorvátsku, alebo v Dubaji?
Rozprávala sa Martina Baumann, ilustračné foto: Unsplash
