Kúpa nehnuteľnosti v zahraničí môže byť zaujímavou investíciou, ale aj spôsobom, ako si splniť sen o vlastnom bývaní pri mori či na horách. Málokto si však ešte pred podpisom kúpnej zmluvy položí otázku, aké daňové povinnosti mu z takéhoto rozhodnutia môžu vyplynúť. Tie sa môžu líšiť v závislosti od krajiny, spôsobu využívania nehnuteľnosti aj daňového postavenia jej vlastníka.
Mnohí kupujúci sa pri rozhodovaní sústreďujú najmä na cenu, financovanie či právny stav nehnuteľnosti. Daňové aspekty pritom často riešia až dodatočne, hoci môžu výrazne ovplyvniť celkové náklady spojené s investíciou. „Pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí nestačí poznať len miestne pravidlá. Slovenskí daňoví rezidenti by mali už pred podpisom zmluvy vedieť, aké povinnosti im môžu vzniknúť nielen doma, ale aj v štáte, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Správne nastavenie od začiatku môže predísť zbytočným komplikáciám aj dodatočným nákladom,“ konštatuje daňová poradkyňa a členka Slovenskej komory daňových poradcov Dagmar Bednáriková.
Príkladom môže byť slovenský daňový rezident, ktorý si kúpi apartmán v Chorvátsku. Prvé mesiace ho využíva na vlastnú rekreáciu, neskôr sa rozhodne nehnuteľnosť počas letnej sezóny prenajímať turistom. V takom prípade už nevstupuje do hry len samotná kúpa, ale aj pravidlá zdaňovania príjmov z prenájmu.
„Slovenský daňový rezident zdaňuje podľa zákona o dani z príjmov spravidla svoje celosvetové príjmy. Pri príjmoch z nehnuteľností v zahraničí však zároveň zohrávajú významnú úlohu príslušné zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia. Primárne právo na zdanenie príjmov súvisiacich s nehnuteľnosťami v súlade s medzinárodnými štandardmi má štát, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. V tomto štáte slovenský daňový rezident zdaňuje príjmy podľa tamojšej legislatívy. Bežne sa musí v danej krajine zaregistrovať na daňovom úrade a podať tam daňové priznanie,“ vysvetľuje Bednáriková.
To však automaticky neznamená, že vlastník už nemá žiadne povinnosti na Slovensku. „Ako slovenský daňový rezident musí príjmy zo zahraničia uviesť aj v slovenskom daňovom priznaní, pričom prípadnédvojité zdanenie sa vylučuje metódou upravenou v príslušnej medzinárodnej zmluve o zamedzení dvojitého zdanenia,“ priblížila Bednáriková.
Ako je to s investičnými bytmi?
Podobná situácia môže nastať aj pri investičných bytoch v Dubaji či v iných zahraničných destináciách. „Ak sa nehnuteľnosť nachádza v Dubaji, prednostné právo na jej zdanenie majú podľa medzinárodnej zmluvy Spojené arabské emiráty. Tam sa vo všeobecnosti v prípade fyzických osôb daň z príjmov z prenájmu ani z predaja nehnuteľností neplatí. Napriek tomu má slovenský daňový rezident povinnosť tento príjem klasifikovať podľa slovenských zákonov a v rámci celosvetových príjmov, vrátane príjmov v Dubaji, uviesť v daňovom priznaní na Slovensku,“ vysvetľuje Bednáriková. Pri výpočte daňovej povinnosti si môže uplatniť výdavky v zmysle slovenskej daňovej legislatívy. „Ak mu vyjde kladný základ dane, príjem zdaní sadzbou dane z príjmov platnou pre fyzické osoby. Ak by predal nehnuteľnosť, ktorú vlastnil viac ako 5 rokov, pričom nebola zaradená v obchodnom majetku, takýto príjem napriek celosvetovej povinnosti nezahrnie do daňového priznania na Slovensku, pretože v zmysle vnútroštátnej legislatívy ide o príjem, ktorý je v SR od dane oslobodený,“ doplnila Bednáriková.
Každá krajina má vlastné pravidlá
Každá krajina má však vlastné pravidlá týkajúce sa miestnych daní, poplatkov, registračných alebo oznamovacích povinností, preto je potrebné posudzovať každý prípad individuálne. Skúsenosti ukazujú, že kupujúci sa najčastejšie dopúšťajú niekoľkých mylných predstáv. Jednou z nich je presvedčenie, že zaplatením dane v zahraničí sa ich povinnosti voči slovenskému správcovi dane automaticky končia. Mylná je aj predstava, že daňové pravidlá sú vo všetkých krajinách rovnaké alebo aspoň podobné. „V praxi je každý prípad potrebné posúdiť individuálne. Rozhodujúce je, kde sa nehnuteľnosť nachádza, akým spôsobom bude využívaná, ako aj to, či ide o slovenského daňového rezidenta a aké ustanovenia obsahuje zmluva o zamedzení dvojitého zdanenia s konkrétnym štátom. Rozdiely medzi jednotlivými krajinami môžu byť významné nielen pri prenájme, ale aj pri samotnej kúpe alebo neskoršom predaji nehnuteľnosti,“ upozorňuje Bednáriková.
Aj preto je vhodné preveriť si daňové povinnosti ešte pred samotnou investíciou, nie až vo chvíli, keď vznikne povinnosť podať daňové priznanie. „Investícia do nehnuteľnosti v zahraničí môže byť zaujímavou príležitosťou. Aby však nepriniesla nečakané komplikácie, je vhodné venovať rovnakú pozornosť daňovým otázkam ako samotnej kúpe. Konzultácia s daňovým poradcom ešte pred podpisom zmluvy môže investorovi ušetriť nielen peniaze, ale aj množstvo administratívnych problémov,“ dodala Bednáriková.
Ilustračné foto, zdroj: Unsplash
