Nižšia splátka môže domácnosti uľaviť, no sama osebe neznamená, že úver bude lacnejší. Pri refinancovaní hypotéky alebo zlúčení viacerých úverov treba počítať nielen mesačnú splátku, ale aj poplatky, dĺžku splácania a celkovú sumu, ktorú človek banke zaplatí.
Mnohým domácnostiam sa po skončení fixácie zvýšili splátky hypoték. Iné rodiny zas splácajú naraz viacero záväzkov – hypotéku, spotrebný úver, kreditnú kartu, nákup na splátky alebo povolené prečerpanie. V takejto situácii ľudia prirodzene hľadajú spôsob, ako odľahčiť mesačný rozpočet.
Jednou z možností je refinancovanie alebo konsolidácia úverov. Môže ísť o dobré riešenie, ale nie automaticky pre každého. Refinancovanie má zmysel vtedy, keď domácnosti skutočne zlepší finančnú situáciu, nie vtedy, keď len na chvíľu zníži splátku a problém odsunie na neskôr. „Refinancovanie hypotéky alebo úverov má zmysel najmä v prípade, ak klient môže získať výrazne nižší úrok, približne o 0,5 až 1 percentuálny bod a viac. Pri malom rozdiele, napríklad z 3,4 % na 3,2 %, môže byť úspora minimálna a po započítaní poplatkov, administratívy a času sa zmena banky často neoplatí,“ hovorí Michal Purdek,odborník na osobné financie z PARTNERS.
Najčastejšie sa refinancovanie rieši pri konci fixácie
Najviac ľudí začne nad refinancovaním premýšľať vtedy, keď sa im končí fixácia úroku na hypotéke. Banka im pošle novú ponuku a domácnosť zistí, aká bude nová splátka. Vtedy sa oplatí nepanikáriť, ale porovnať si možnosti. Prvým krokom nemusí byť hneď odchod do inej banky. Často má zmysel najskôr osloviť vlastnú banku a požiadať ju o lepšie podmienky. „Je fér oznámiť banke, že zvažujem odchod, a požiadať ju, aby mi dala porovnateľnú ponuku s konkurenciou. Ak ani potom nevie ponúknuť lepšie podmienky, vtedy má zmysel riešiť prenos úveru inde,“ odporúča Michal Purdek.
Porovnávajte, ale nepozerajte sa iba na úrok
Hypotekárne ponuky sa oplatí porovnať vo viacerých bankách. Dôležité však je nepozerať sa iba na reklamný úrok. Niekedy je výhodnejšia ponuka, ktorá nemá najnižší úrok na prvý pohľad, ale má nižšie poplatky alebo menej povinných doplnkových produktov. Pri porovnaní si treba všimnúť najmä výšku úroku, mesačnú splátku, lehotu splácania, poplatky, celkovú sumu, ktorú človek zaplatí, podmienky banky, napríklad účet, poistenie alebo zasielanie príjmu.
Pozor na falošnú úľavu
Najväčšia chyba pri ponuke refinancovania úverov je pozerať sa iba na mesačnú splátku. Tá môže byť nižšia. Ak sa však úver predĺži o ďalších päť alebo desať rokov, človek môže v konečnom dôsledku zaplatiť viac. Platí preto jednoduché pravidlo: „Nie je dôležité len to, či dnes zaplatím menej. Dôležité je aj to, koľko zaplatím dokopy. Výška mesačnej splátky nie je všetko. Klient by sa mal pozerať najmä na RPMN, teda ročnú percentuálnu mieru nákladov. Tá zahŕňa nielen úrok, ale aj poplatky a ďalšie náklady spojené s úverom,“ vysvetľuje Michal Purdek.
Na čo ľudia často zabúdajú?
Refinancovanie môže na papieri vyzerať výhodne, ale výsledok môžu zmeniť poplatky. Pri hypotéke treba počítať napríklad s nasledujúcimi položkami:
- poplatok za kataster približne 100 eur,
- znalecký posudok približne 200 až 300 eur,
- poplatok za poskytnutie hypotéky približne 100 až 400 eur,
- poplatok za predčasné splatenie, ak klient odchádza mimo konca fixácie, spravidla do 1 % zo zostatku úveru,
- nové poistenie alebo ďalšie podmienky banky.
Do nákladov môžu vstúpiť aj nové podmienky banky, napríklad poistenie, účet alebo ďalšie produkty. Preto platí jednoduché pravidlo: Úspora musí byť vyššia ako všetky náklady spojené so zmenou.
Kedy refinancovanie dáva zmysel?
Refinancovanie hypotéky sa oplatí najmä vtedy, keď sa končí fixácia a nová ponuka banky je výrazne horšia ako ponuky konkurencie. Zmysel má aj vtedy, ak klient môže získať citeľne nižší úrok a po započítaní všetkých poplatkov mu stále vychádza úspora. Pri hypotéke je dobré začať riešiť možnosti aspoň dva mesiace pred koncom fixácie. Niektoré dokumenty, napríklad vyčíslenie zostatku úveru, nemusia byť vybavené zo dňa na deň.
Refinancovanie môže pomôcť aj pri viacerých menších dlhoch. Spotrebné úvery, kreditné karty alebo nákupy na splátky bývajú často drahšie ako hypotéka. Ak ich domácnosť zlúči do jedného lacnejšieho úveru, môže získať lepší prehľad a zároveň nižšie náklady. Aj tu však treba dávať pozor, aby sa splácanie zbytočne nepredĺžilo.
Kedy refinancovanie nepomôže?
Refinancovanie nie je riešením, ak domácnosť míňa viac, ako zarába. Vtedy nižšia splátka iba na chvíľu uvoľní rozpočet, ale nevyrieši príčinu problému. Ak si človek zlúči viacero úverov do jedného, no potom si opäť začne požičiavať cez kreditnú kartu alebo nakupovať na splátky, môže sa dostať do ešte väčších problémov.
„Refinancovanie a konsolidácia nepomôžu, pokiaľ si domácnosť neuvedomí, kde robí chybu, a bude ju opakovať. Základom je úprava rozpočtu, obmedzenie zbytočných výdavkov, tvorba rezervy a vyhýbanie sa ďalším novým dlhom,“ upozorňuje Michal Purdek.
Čo treba urobiť pred refinancovaním?
Pred refinancovaním si treba najskôr spísať všetky úvery. Ku každému si poznačte zostatok, úrok, mesačnú splátku, koniec fixácie a prípadné poplatky. Potom si vypýtajte ponuku od vlastnej banky a porovnajte ju s ponukami konkurencie. Nepozerajte sa iba na splátku. Sledujte aj celkovú sumu, ktorú zaplatíte, dĺžku splácania, poplatky a podmienky banky. Až potom sa rozhodujte, či sa oplatí odísť do inej banky, zostať v tej súčasnej alebo nerobiť nič.
Tri jednoduché pravidlá:
- Nečakajte na poslednú chvíľu – hypotéku začnite riešiť aspoň dva mesiace pred koncom fixácie.
- Nepozerajte iba na splátku – nižšia splátka môže znamenať dlhšie splácanie a vyššie celkové preplatenie.
- Nerobte rozhodnutie pod tlakom – refinancovanie má zlepšiť vašu finančnú situáciu dlhodobo, nie iba zachrániť najbližší mesiac.
Refinancovanie je dobrý sluha, ale zlý pán. Vie domácnosti pomôcť. Môže znížiť náklady, zjednodušiť splácanie a urobiť poriadok v úveroch. Ak sa však urobí bez prepočtu, môže priniesť opačný výsledok, dlhšie splácanie, vyššie preplatenie a iba falošný pocit úľavy.
Ilustračné foto, zdroj: Unsplash
